Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach

Pierwszym krokiem do budowy Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach jest podpisanie 19 lipca br. umowy na realizację pierwszego etapu budowy projektu. Celem projektu jest umożliwienie dostępu obywatelom, przedsiębiorcom i instytucjom do wiarygodnych i aktualizowanych na bieżąco wiadomości o nieruchomościach. Będzie to możliwe dzięki elektronicznemu przekazywaniu danych między systemem ewidencji gruntów i budynków a systemem Nowej Księgi Wieczystej, bazą PESEL, danymi z Ewidencji Podatkowej Nieruchomości, TERYT i REGON GUS oraz Krajowego Systemu Ewidencji Producentów Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. System ma być oparty o centralne repozytorium, przechowujące kopie danych z ewidencji gruntów i budynków, przekazywane przez ośrodki przy starostwach powiatowych całego kraju. Pierwsza faza przygotowywanego projektu obejmie swym zasięgiem 52 powiaty. W najbliższym czasie zostaną podjęte działania zmierzające do budowy systemu teleinformatycznego. Zostaną także wybrani wykonawcy, którzy podejmą się modernizacji ewidencji gruntów i budynków. Modernizacja będzie przeprowadzana we współpracy ze starostwami, które objęte zostały uczestnictwem w projekcie. Projekt budowy systemu finansowany jest ze środków unijnych. Całkowite koszty są szacowane na 66 mln złotych.

Dobre wieści dla pośredników w obrocie nieruchomościami

Blisko połowa pośredników w obrocie nieruchomościami jest przekonana, że przychody biur pośrednictwa w drugiej połowie roku zwiększą się. Takie są wnioski z analizy, jaką przeprowadzono wśród pracowników biur pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Zbierano także informacje o przychodach biur. Jak się okazało, 38 proc. respondentów zauważyło, że przychód w I kwartale 2013 r. był podobny do przychodu w analogicznym okresie roku ubiegłego. Z kolei 15 proc. badanych zauważyło wzrost przychodu o 10 proc., a 7,5 proc. o 20 proc. Jak się okazało, 22 proc. przychodu biur stanowią zyski z pośrednictwa w najmie lokali. Na rynek nieruchomości w Polsce z pewnością wpłyną też pozytywne wieści z USA. Tam ceny nieruchomości od jakiegoś czasu rosną. Rynek ten w ciągu ostatnich 15 lat uległ poważnym przeobrażeniom. Udostępniono wszystkim zainteresowanym informacje, które do tej pory były dostępne jedynie dla pośredników i biur. Teraz szerokie szersze ludzi zainteresowanych nabyciem, sprzedażą lub wynajmem nieruchomości mają do nich nieograniczony dostęp za pośrednictwem stron internetowych. To posunięcie zmieniło w znacznym stopniu sytuację na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, jednocześnie nie ograniczając zainteresowania pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Z usług pośredników korzysta bowiem aż 87 proc. osób zainteresowanych obrotem nieruchomościami.

Branża nieruchomości w czasach spowolnienia gospodarczego

Skutki obecnego w gospodarce kryzysu są odczuwalne także w branży nieruchomości. Spowolnienie gospodarcze negatywnie wpływa na rynek sprzedaży i wynajmu mieszkań oraz domów. Kolejnym czynnikiem, który może pogorszyć sytuację w branży nieruchomości, jest przegłosowanie przez Sejm ustawy eliminującej zasady świadczenia usług pośrednictwa w obrocie i zarządzaniu nieruchomościami. Eksperci z branży przekonują, że nowe wyzwania niekoniecznie muszą negatywnie wpłynąć na rynek i poziom świadczonych usług przy pośrednictwie w zakupie czy wynajmie mieszkań. Kompetencje i standardy etyczne pozwolą wytrwać na rynku najlepszym pośrednikom. Przeprowadzone zostały badania, które sprawdzały potrzeby klientów w zakresie korzystania z usługi pośrednictwa przy nabywaniu nieruchomości. Klienci oczekują przede wszystkim dobrej oferty w korzystnej cenie. Ważna jest dla nich także renoma firmy, wynikająca z wysokiej jakości oferowanych usług i dbania o własny wizerunek. Na polski rynek nieruchomości niewątpliwie dobry wpływ będą miały pozytywne wieści ze Stanów Zjednoczonych. Ceny nieruchomości w ostatnim czasie zaczęły tam rosnąć. Przeobrażenia rynku amerykańskich nieruchomości w ciągu ostatnich 15 lat były ogromne. Między innymi zaczęto udostępniać wszystkim zainteresowanym dostęp do informacji, które wcześniej były przeznaczone wyłącznie dla pośredników i deweloperów.

Bezpieczny najem lokalu mieszkalnego

Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadza akcję BEZPIECZNY NAJEM. Celem akcji jest ochrona osób wynajmujących lokale mieszkaniowe. Tradycyjnie to w sierpniu i wrześniu rozpoczyna się największy ruch na rynku wynajmowanych nieruchomości. Generują go głównie studenci, którym nie udało się dostać do akademika. Niedoświadczeni przyszli najemcy mogą łatwo paść ofiarą oszustwa. Często jest tak, że nie posiadają oni wystarczającej wiedzy co do konstrukcji umów, cen obowiązujących na rynku czy ogólnej sytuacji związanej z wynajmowaniem nieruchomości. Przeprowadzana przez Polską Federację Rynku Nieruchomości akcja ma na celu pomoc niedoświadczonym osobom przy poszukiwaniu lokalu do wynajęcia oraz przy bezpiecznym zawarciu transakcji, kończącej się podpisaniem umowy. W celu skorzystania z pomocy pośrednika należy wejść na stronę PFRN i wyszukać biura nieruchomości, znajdujące się w miejscowości, w której osoba chce wynająć mieszkanie. Następnie należy skontaktować się z wybranym przez siebie biurem, które ma w ofercie interesujące poszukującego lokalu mieszkanie. Z akcji może skorzystać także osoba, która już znalazła dla siebie odpowiedni lokal. Może ona poprosić o pomoc pośrednika w przeprowadzaniu transakcji wynajmu mieszkania. Odpowiednio przeszkolony pośrednik pomoże niedoświadczonej osobie ustrzec się przed różnego rodzaju pułapkami czyhającymi na osoby poszukujące lokalu do wynajęcia.

Eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego

Zawarcie z lokatorem umowy o najmie okazjonalnym daje właścicielowi nieruchomości możliwość wyeksmitowania go w przypadku niewywiązywania się ze zobowiązań. Najpierw właściciel musi rozwiązać umowę lub skutecznie ją wypowiedzieć. Jeżeli mimo to lokator nie ma zamiaru dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu mieszkalnego, właściciel ma prawo do rozpoczęcia procesu eksmisji. Najpierw musi on wystosować żądanie na piśmie, z potwierdzonym urzędowo własnoręcznym podpisem. Tego typu żądanie musi zawierać takie elementy, jak wskazanie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz powodu jej rozwiązania, określenie terminu, nie krótszego niż 7 dni od daty doręczenia żądania, kiedy to osoba wynajmująca ma opuścić zajmowany lokal. Jeżeli po upływie tego terminu lokatorzy nie opuszczą mieszkania, właściciel ma prawo złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego, w którym lokator zobowiązał się do opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego. Właściciel musi do wniosku dołączyć takie dokumenty, jak żądanie opuszczenia lokalu, potwierdzenie prawa własności do mieszkania, potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Taki rodzaj umowy jest więc bardzo korzystny dla właściciela nieruchomości. Pozwala bowiem w prostszy sposób pozbyć się nieuczciwego lokatora.

Dobre i złe strony okazjonalnego najmowania mieszkań

Właściciele lokali mieszkaniowych, pragnący wynająć swoją nieruchomość, mogą skorzystać z umowy najmu okazjonalnego. Pozwala ona w dużym stopniu ochronić się przed nadużyciami ze strony nieuczciwych lokatorów. Z tego typu formy wynajmowania mieszkań mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, nieprowadzące żadnej działalności gospodarczej. Umowy o najmie okazjonalnym nie obowiązuje część zapisów z ustawy o ochronie lokatorów. Oznacza to, że ma ona wiele zalet z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Pozwala m.in. na przyśpieszoną eksmisję w przypadku niewywiązywania się lokatora z umowy. Jednak regulacje prawne sprawiają, że właściciel decydujący się na wynajęcie mieszkania na podstawie umowy o najem okazjonalny, ma ograniczone grono osób, którym może swój lokal wynająć. Tego typu umowy nie można bowiem zawrzeć z osobą, która nie ma alternatywnego mieszkania, do którego można ją eksmitować, chce wynająć lokal do celów innych niż mieszkaniowe, nie zamierza rezygnować z przywilejów zagwarantowanych przez ustawę o ochronie lokatorów, a także chciałaby zawrzeć umowę na czas nieoznaczony. Tak więc właściciel wybierający tę formę wynajęcia nieruchomości musi liczyć się z tym, że krąg potencjalnych zainteresowanych zmaleje. Tym samym osoba poszukująca lokalu do wynajęcia ma większe możliwości negocjacji warunków umowy, w tym np. wysokości czynszu.

Okazjonalne wynajmowanie nieruchomości

W okresie wakacyjnym tradycyjnie pojawiła się duża rotacja na rynku najmu. Właściciele nieruchomości powinni dobrze zapoznać się z prawami, jakie im przysługują, by ustrzec się przed nadużyciami ze strony nieuczciwych najemców. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera opis najmu okazjonalnego, chroniący właścicieli przed oszustwami. Wynajęcie lokalu mieszkalnego oznacza, że właściciel traci swobodny dostęp do swojej nieruchomości, gdyż musi zostać zachowany mir domowy najemców. Taki zapis ustawy nie pozwala na usunięcie lokatorów nawet w przypadku, gdy nie wywiązują się ze zobowiązań zawartych w umowie najmu. Właściciel nieruchomości nie może dokonać eksmisji na bruk, a jedynie wszcząć postępowanie administracyjne. Może się ono toczyć nawet kilka lat. Najem okazjonalny pozwala uchronić się przed tego typu sytuacjami. Umowa tego typu wyklucza część zapisów ustawy o ochronie lokatorów. Skuteczne wypowiedzenie umowy przez właściciela pozwala na przeprowadzenie eksmisji w trybie przyśpieszonym, w przypadku gdy najemca nie chce dobrowolnie wyprowadzić się z mieszkania. Z umowy o najmie okazjonalnym mogą korzystać wyłącznie właściciele nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Nie mogą oni prowadzić działalności gospodarczej. Tego typu umowa może być zawarta tylko na czas określony, nie dłużej niż na 10 lat.

Konieczność posiadania rachunku powierniczego

Jedną z najważniejszych zmian wprowadzonych przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego jest konieczność posiadania rachunku powierniczego. Obserwatorzy rynku nieruchomości są zgodni co do tego, że wprowadzenie tej ustawy wyeliminuje z rynku mniejsze firmy, pozostawiając tylko duże i średnie. Z taką opinią zgadzają się zarówno eksperci rynkowi, deweloperzy, jak i przedstawiciele banków. Ustawa ta jest więc bardzo kontrowersyjna. Rachunek powierniczy (zamknięty lub otwarty) zobowiązuje nabywcę mieszkania lub domu, korzystającego z usług dewelopera, do wpłacenia pieniędzy jeszcze przed sfinalizowaniem inwestycji. W ten sposób banki uzyskują możliwość kontrolowania inwestycji. Polega to na tym, że w przypadku rachunku otwartego uruchamiają pieniądze zależnie od postępów prac przy inwestycji, a w przypadku rachunku zamkniętego – trzymają pieniądze na rachunku do chwili jej zakończenia. Ustawa ta pozwala więc lepiej chronić interesy nabywców mieszkania, którzy nie muszą już obawiać się o utratę pieniędzy powierzonych deweloperom. Taka forma przelewania pieniędzy powoduje, że finansowana jest z nich konkretna inwestycja, której oczekuje inwestor, a nie inne wydatki grupy kapitałowej, do której należy pośrednik. Jednak rachunki powiernicze są złym rozwiązaniem z punktu widzenia firm deweloperskich, gdyż niekiedy nawet samo ich otwarcie sprawia problemy.

Zmiany w przepisach dotyczących pośredników w obrocie nieruchomościami

Polski rząd przygotował tzw. ustawę deregulacyjną, wprowadzającą zmiany w wykonywaniu niektórych zawodów. Prezydent 9 lipca podpisał ustawę deregulacyjną, która obejmuje także zawody związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Podpisana ustawa w znacznej mierze wpływa na dotychczasowe uwarunkowania prawne dotyczące wykonywania takich zawodów, jak pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości. Zmiany wejdą w życie od dnia 1 stycznia 2014 r. Eksperci z branży nieruchomości ubolewają, że zmieniona ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie szczątkowe zapisy, które niewątpliwie będą budziły wątpliwości i różnorodne interpretacje. Pośredników w obrocie nieruchomościami obowiązywać będzie m.in. ust. 3. art. 180., który mówi o tym, że to pisemna umowa pośrednictwa będzie określała zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Regulacje dla pośredników zawierają także ust. 3. i 4. artykułu 181. Z kolei do zarządców nieruchomości skierowane są ust. 2. art. 184., ust. 3. i 4. art. 186. oraz art. 186a. Eksperci przewidują, że nieprecyzyjne zapisy ustawy powodować będą liczne niejasności i wątpliwości, wprowadzą chaos na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Będą także kłopotliwe dla klientów, którzy nie mają gwarancji odpowiedniej jakości usług przy korzystaniu z pomocy pośrednika.

Zbiorowy System Zarządzania Jakością

Na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pojawił się nowy system, opisujący uniwersalne procedury obowiązujące we wszystkich biurach, które go podpisały. Zbiorowy System Zarządzania Jakością to projekt przygotowany przez Polską Federację Rynku Nieruchomości oraz 36 biur pośrednictwa. Na ten system składają się powiązane ze sobą procesy i procedury oraz wzory dokumentów. Opisane procedury obejmują m.in. takie zagadnienia, jak rozpoznanie potrzeb klienta, zawarcie umowy pośrednictwa, przygotowywanie ofert sprzedaży czy wynajmu, podpisywanie umów, uzgadnianie warunków, weryfikacja stanu prawnego obiektu, badanie opinii klientów. Oprócz tego w Systemie opisano procedury zarządzania zasobami, a także nadzorowania i udoskonalania samego Systemu. System jest już dostępny przez Internet i można z niego korzystać po zalogowaniu. Taka forma dostępu do Systemu została podyktowana troską o wygodę użytkowników, których jest na chwilę obecną około 300. Dostęp poprzez sieć internetową sprawia, że szybko można dotrzeć do zaktualizowanych procedur oraz dokumentów. Dla zalogowanych użytkowników dostępne są takie elementy Systemu, jak Księga Jakości, Polityka Jakości, procedury i dokumenty, a także struktura organizacyjna. Uczestnicy projektu mogą wnioskować o wprowadzenie zmian, które uznają za potrzebne do usprawnienia działania Systemu.